Referent en política d’habitatge

Carme Trilla és una reconeguda economista especialista en el sector de l’habitatge i en polítiques públiques d’habitatge. Presidenta de la Fundació Hàbitat 3 i col·laboradora de Càritas Diocesana de Barcelona en temes d’habitatge social i d’inclusió. Ex-directora general i secretària d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya. Col·laboradora amb altres administracions públiques i entitats socials en el disseny d’estratègies i d’instruments en matèria d’habitatge social. Autora de llibres i articles sobre el mercat immobiliari i sobre la incidència de les polítiques d’habitatge a la demanda i necessitats de la societat. Des de la seva independència, exerceix una indubtable influència en les polítiques d’habitatge tant pel que fa a les institucions públiques com a entitats privades i del tercer sector.

 

Fa temps que la problemàtica vinculada a l’habitatge està en la part alta de les preocupacions de les nostres administracions. Per què aquesta qüestió se’ns presenta avui com essencial?, per què tenim la sensació que avui és més greu que en altres moments?

Hi ha una diferència fonamental entre el segle XX i el segle XXI. En el segle XX el tema de l’habitatge sempre és un tema important perquè afecta el conjunt de la població i tenir suficient quantitat d’habitatges de les característiques adequades i dels preus adequats és sempre un tema clau per a la societat. En aquells moments, el que ens caracteritza a Catalunya, a Espanya i a Europa, són els grans creixements urbanístics i els grans volums de construcció d’habitatges. Tenim les construccions de postguerra, els moviments migratoris importants en els anys seixanta i setanta i, per tant, una necessitat molt gran d’habitatges, de construcció d’habitatge. Partim d’uns parcs reduïts i es dóna la circumstància que els podem construir, perquè hi ha sòl, perquè hi ha desenvolupament urbanístic possible a les ciutats. Això explica tots els creixements que coneixem del segle XX. La política d’habitatge se centra en temes quantitatius, de com ser capaços de produir el nombre necessari d’habitatges, i aquí hi té molt a veure, evidentment, la política de sòl, l’urbanisme i el sòl.

El segle XXI coincideix amb unes certes aturades demogràfiques, ja no estem creixent com havíem crescut, sobretot les grans àrees metropolitanes, amb els moviments migratoris. També hem crescut aquí durant la bombolla immobiliària, però no amb els volums de quan Catalunya va doblar la seva població. I, d’altra banda, estem en un moment en què les ciutats ja estan molt construïdes, no només aquí, a tot Europa.

Per tant, ara ens hem de centrar a optimitzar el parc que tenim i utilitzar-lo de la millor manera possible. Si comptem totes les residències secundàries, els habitatges buits després de la crisi del 2009, a Catalunya i Espanya la xifra d’habitatges per mil habitants és la més alta d’Europa. Sembla que el més lògic és pensar com utilitzem de la millor manera aquest parc que ja tenim.

Si tenim molts habitatges, i per tant no és una qüestió quantitativa, quin és el problema? Doncs l’evolució dels preus dels habitatges que s’han distanciat progressivament dels salaris i de les rendes familiars. Hi ha un punt de ruptura l’any 87. Fins llavors les corbes de l’evolució dels salaris i de l’evolució dels preus dels habitatges seguien la mateixa pauta. Van creixent, però creixien igual. A partir de l’any 87, s’inicia la fase prèvia als JJOO que comporta una fortíssima inflexió dels preus dels habitatges. L’any 88-89 creixien un 35 o 45 % anual, però els salaris no. I es va obrir una bretxa que es va fer encara més gran durant la bombolla immobiliària.

Durant la bombolla, moltíssima gent va poder comprar habitatges, però el que es va produir va ser un increment brutal dels preus a partir del preu del sòl. I llavors, se’ns obre aquesta corba de l’evolució dels salaris d’una banda en relació amb el preu de l’habitatge, tant de compra com de lloguer. Per això, jo diria que la política de l’habitatge del segle XXI és una política de conciliar aquest diferencial entre la capacitat de pagament de les llars i el cost de l’habitatge, o sigui, és més un tema d’encaix de solvència de les famílies respecte als preus que no tant de volums de producció.

 

Compra i lloguer. Hi va haver una època en què per raons fiscals i per raons sociològiques el paper de l’habitatge com a mecanisme d’estalvi va estar sobreprotegit, i ara no, o no tant. Va per aquí la cosa?

PUBLICITAT
Renfe / Viaja como piensas

L’habitatge de compra ha fet i encara fa, una funció de seguretat de futur. Durant la crisi que hem viscut de 2009 cap aquí, els menys afectats han estat la gent gran. Càritas ha detectat que als anys 80 pràcticament només es dedicaven a la gent gran i que ara, entre els seus usuaris les persones grans representen el 2 % o 3 %. Per què? Doncs perquè una part important de la gent gran té l’habitatge pagat. Bé perquè el va comprar, o perquè el tenia pagat o perquè tenia lloguers antics d’aquells protegits. A més, aquesta circumstància ha permès que hagin pogut allotjar a casa seva altres familiars que han perdut l’habitatge. La gent de més de 65 anys propietària del seu habitatge ha pogut fer una funció de cobertura de la crisi a més d’estar ells coberts.

De cara al futur, ara no estem posant l’habitatge de compra en el lloc central de la política d’habitatge perquè no podem. La gent que està buscant un habitatge ara, no el pot comprar. Perquè hi ha molta precarietat laboral i perquè el sistema financer va quedar escarmentat de l’excés de crèdit. Per tant és molt difícil que en aquests moments, sobretot la gent jove, però també el que se separa o la persona gran que té uns recursos escassos, es pugui plantejar la compra. D’aquí que ens hàgim girat cap al lloguer.

Això ha tingut un efecte tremend perquè no estàvem acostumats al lloguer. N’havíem tingut; en els anys 60 i 70 Barcelona era de lloguer, però el parc de lloguer de Barcelona es va anar difuminant, ja que els propietaris de les finques les van anar venent als seus inquilins.

Aquesta circumstància ha comportat, encara que els del Sindicat de Llogateres sempre m’ho discuteixen, que s’hagin tensat els preus. Hem tingut un gir cap a la demanda de lloguer i una clara falta d’oferta suficient, perquè el parc no estava pensat per a això ni teníem un sector productor d’habitatges de lloguer.

No comparteixo l’opinió del Sindicat de Llogateres que estem davant d’un moviment essencialment especulatiu. És un problema de col·lisió entre aquesta demanda que ha aparegut sobtadament d’una forma extraordinària i una clara insuficiència de l’oferta per satisfer-la, i això, lògicament ha fet créixer els preus. D’altra banda, en tots els altres moments de crisi durant el segle XX la política d’habitatge va ser una política anticíclica, consistent a injectar diner públic quan el cicle baixa perquè hem de fer habitatge protegit, primer, perquè la maquinària productiva no pari, i segon, perquè l’habitatge protegit faci aquesta funció d’amortidor. Lamentablement, això durant la crisi del 2009 no ha passat, és la primera vegada que no s’ha estimulat la construcció ni d’habitatge protegit ni d’habitatge lliure.

 

Hauria estat necessari un pla Zapatero per a l’habitatge?

Sens dubte. Les corbes dels visats d’arquitectes cauen fins a terra. Mires la corba des dels anys 50 fins ara i és la primera vegada que passa. Això no passava mai perquè sempre apareixia la protecció oficial de compra o de lloguer com a amortidor de la crisi. Aquesta vegada hi va haver una relaxació total per part del Govern de l’Estat el 2011. El govern del PP va considerar que no feia falta fer política d’habitatge.

 

El món del lloguer topa immediatament amb el problema del finançament. Quan fas habitatge destinat a la venda, és el comprador qui s’endeuta, però quan construeixes per a llogar, algú ha d’aportar el capital que queda immobilitzat. Cal, en definitiva un sector privat que aporti aquest capital?

És evident que hi ha una clara resistència a finançar el lloguer. En altres països hi ha un cert costum de finançar el lloguer, però aquí no.

El sistema financer d’aquí és totalment reticent a finançar el lloguer. Quan vaig formar part del Govern de Catalunya com a secretària d’Habitatge, els anys 2006- 2007, vaig anar al Banc Europeu d’Inversions a demanar que ens deixessin diners per poder fer promoció de lloguer, que llavors ja la fèiem dins el Plan Zapatero. Aquí no hi havia ningú que financés lloguer i el BEI va fer una aportació de 200 ME que els vam canalitzar a través de l’Institut Català de Finances (ICF). El que va passar quan va començar la crisi és que no només els finançadors eren reticents, sinó que els promotors que es posaven en aquest negoci s’havien d’endeutar.

En aquell moment l’Incasòl, com a principal operador públic, va haver de suportar una llosa d’endeutament tremenda a conseqüència de les promocions d’habitatges de lloguer que vam iniciar.

PUBLICITAT
Fabriquem oportunitats per al teu futur. Zona Franca de Barcelona.

Però és clar, no es pot fer lloguer sense endeutament, com a mínim durant els 20 o 25 anys que es triga a retornar el préstec. Aquests primers anys els ha d’aguantar algú i aquí aquest tema està sent ara un tema gravíssim. Per exemple, quan es parla de parc públic hi ha molts ajuntaments que no ho poden fer perquè no es poden endeutar, perquè estan en el seu límit d’endeutament. Per tant, no hi ha més remei que col·laborar d’una manera o altra amb el sector privat.

 

Efectivament, el finançament del lloguer posa la col·laboració publicoprivada com a quelcom d’ineludible. Tanmateix, és un terreny ideal per al debat ideològic inútil. Com ho veu?, creu que es donen les condicions de seguretat jurídica i expectatives de rendibilitat mínimes per a fer-ho possible?

Ara tenim la pedra de toc amb l’operador metropolità publicoprivat, que finalment ha estat adjudicat, però que ha passat cinc anys sense trobar el camí. Penso que al principi es van plantejar un seguit de requisits inacceptables per al sector privat. El que es pretén, en definitiva, és crear un operador publicoprivat que obtingui sòl sense cost i que amb recursos privats suporti la construcció i el finançament.

Què es pretén amb aquesta iniciativa? Doncs satisfer una demanda existent a Barcelona que pot pagar lloguers de 500 o 600 euros. El problema és que amb aquest lloguer, i encara que el sòl sigui aportat sense cost, els números no surten i a l’operador privat que suporta el finançament li has de garantir un mínim de rendibilitat, que només és possible si hi ha una part de subvenció pública important.

En aquests moments presideixo la Fundació Habitat 3, formada per diverses fundacions dedicades a facilitar habitatge a persones en situacions complicades. La nostra voluntat és fer pisos de 7,5 euros per metre quadrat, que vénen a ser els 500 o 600 euros, pisos de 60 metres. Nosaltres estem disposats a això, però és que nosaltres som una entitat sense ànim de lucre. Si vols implicar operadors que tinguin un mínim ànim de lucre, ja estàs anant a preus més elevats. I, sobretot –que jo crec que és el que ha provocat més desorientació–, hi ha el tema de la seguretat jurídica.

 

Quan s’intenta articular la relació publicoprivada, sorprèn que no s’hagi apostat de manera decidida pel concert en relació amb l’habitatge, en l’habitatge concertat. De la mateixa manera que concertem la sanitat o l’educació, per què no concertem l’habitatge?

Doncs miri, tinc un article escrit a La Vanguardia Digital per manifestar la meva opinió respecte de la futura Llei del dret a l’habitatge que està elaborant el Ministeri a Madrid.

Però també, per sortir al pas dels desnonaments, que crec que és el problema més greu que tenim plantejat en aquests moments i que no es pot abordar exclusivament com un problema judicial. En el moment en què una persona no pot pagar, l’Administració s’ha d’asseure amb el propietari per evitar el llançament, arribant a garantir el pagament si fos el cas. S’ha de tenir clar que si la família és desnonada, l’administració passa a tenir un problema encara més greu i important, ja que és impossible que pugui oferir-li un pis alternatiu.

Només una dada perquè vegi fins a quin punt aquest tema és important. Reubicar una família desnonada en un hostal costa 15.000 euros any per persona. Segons càlculs de la Fundació en els pisos que gestiona, el cost és de 9.000 euros any per habitatges on hi viuen 4 persones.

També caldria preveure bonificacions i exempcions fiscals, malgrat que l’Associació d’Afectats per la Hipoteca considera que es beneficia un sector especulatiu.

 

Si per alguna circumstància, difícil de preveure en aquests moments, es decidís aplicar un volum important de diners a l’habitatge, a què creu que caldria destinar-los?

PUBLICITAT
Correos Market

Ja ho he dit, la prioritat absoluta ha de ser evitar que la gent continuï perdent l’habitatge, perquè això és una bomba de rellotgeria. El Govern vol impulsar la mediació, però això no té sentit si els mediadors no disposen de mitjans per exercir-la amb possibilitats.

Hi ha un parc de lloguer privat i m’interessa que aquest parc faci una funció social. No com diuen els responsables de la PAH, que pensen que pel sol fet de tenir un habitatge tu estàs obligat a fer una funció social. Si tu tens un habitatge, tens un habitatge. Però si jo, sector públic, vull que el teu habitatge faci una funció social, posem-nos d’acord. Per tant una part dels diners ha d’anar destinada a això. I l’altra part, evidentment, a fomentar el lloguer. Hi ha una part dels promotors que estan disposats a fer-ho, però fa falta una subvenció pública.

 

Com veu les iniciatives destinades a limitar legalment els preus del lloguer?

Jo crec que, sobretot, és ineficaç perquè s’ha demostrat en altres ciutats. El que dic en l’article de què li he parlat és que s’han de prendre mesures per fer-los baixar, no per limitar-los, per estimular que baixin. Sóc més partidària de les mesures de foment i d’estímul que facin baixar el preu mitjà que d’imposar unes condicions que inevitablement faran disminuir l’oferta.

Tanmateix, en un context en què es demostri que efectivament una àrea determinada està tensa, limitar l’increment dels lloguers per un període molt curt de temps de manera que no vagin més enllà dels índexs de referència, tampoc no és tan dramàtic. De fet, els administradors de finques ja ho han acceptat.

El que ja fa més por és aquesta idea que no et puc apujar el preu si ja estaves amb un lloguer que està per sota de l’índex de referència. El que fan els propietaris quan s’està acabant el contracte és dir: estàs pagant 700 euros i ara te’n demanaré 1.000 o 1.100. Això ara ja no es pot fer amb la llei d’aquí, i segurament amb la que sortirà de l’Estat. Si tu pagaves 700 euros, t’haig de mantenir els 700 i si no te’ls mantinc, al nou que entri, li he de posar el lloguer a 700 euros. Sempre és el preu menor entre el que ja tens i l’índex de referència. Això, provoca que alguns propietaris, de moment, no lloguin.

Genera disfunció, però ha salvat bastantes famílies que veien com els treien al carrer perquè els passarien de 700 a 1.000 euros. Ara, això no pot ser i crec que la llei de l’Estat anirà per aquí.

El que no comparteixo en absolut, i espero que a la llei que estan preparant a Madrid no surti, és que si un llogater no pot pagar, el propietari, si té més de 10 habitatges, estigui obligat a mantenir-lo amb un lloguer fixat pels serveis socials. Això sí que comporta una retracció del lloguer i una barrera extraordinària per a l’impuls de les promocions de lloguer privat. És un atac contra la línia de flotació del tema. El control del lloguer amb el preu de referència és menys dramàtic, però el lloguer social que s’han inventat aquí, el trobo tremend. Si una persona no pot pagar, ho ha de fer l’Administració, no es pot traslladar aquesta obligació al privat.