Referent en política d’habitatge

Carme Trilla és una reconeguda economista especialista en el sector de l’habitatge i en polítiques públiques d’habitatge. Presidenta de la Fundació Hàbitat 3 i col·laboradora de Càritas Diocesana de Barcelona en temes d’habitatge social i d’inclusió. Ex-directora general i secretària d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya. Col·laboradora amb altres administracions públiques i entitats socials en el disseny d’estratègies i d’instruments en matèria d’habitatge social. Autora de llibres i articles sobre el mercat immobiliari i sobre la incidència de les polítiques d’habitatge a la demanda i necessitats de la societat. Des de la seva independència, exerceix una indubtable influència en les polítiques d’habitatge tant pel que fa a les institucions públiques com a entitats privades i del tercer sector.

 

Fa temps que la problemàtica vinculada a l’habitatge està en la part alta de les preocupacions de les nostres administracions. Per què aquesta qüestió se’ns presenta avui com essencial?, per què tenim la sensació que avui és més greu que en altres moments?

Hi ha una diferència fonamental entre el segle XX i el segle XXI. En el segle XX el tema de l’habitatge sempre és un tema important perquè afecta el conjunt de la població i tenir suficient quantitat d’habitatges de les característiques adequades i dels preus adequats és sempre un tema clau per a la societat. En aquells moments, el que ens caracteritza a Catalunya, a Espanya i a Europa, són els grans creixements urbanístics i els grans volums de construcció d’habitatges. Tenim les construccions de postguerra, els moviments migratoris importants en els anys seixanta i setanta i, per tant, una necessitat molt gran d’habitatges, de construcció d’habitatge. Partim d’uns parcs reduïts i es dóna la circumstància que els podem construir, perquè hi ha sòl, perquè hi ha desenvolupament urbanístic possible a les ciutats. Això explica tots els creixements que coneixem del segle XX. La política d’habitatge se centra en temes quantitatius, de com ser capaços de produir el nombre necessari d’habitatges, i aquí hi té molt a veure, evidentment, la política de sòl, l’urbanisme i el sòl.

El segle XXI coincideix amb unes certes aturades demogràfiques, ja no estem creixent com havíem crescut, sobretot les grans àrees metropolitanes, amb els moviments migratoris. També hem crescut aquí durant la bombolla immobiliària, però no amb els volums de quan Catalunya va doblar la seva població. I, d’altra banda, estem en un moment en què les ciutats ja estan molt construïdes, no només aquí, a tot Europa.

Per tant, ara ens hem de centrar a optimitzar el parc que tenim i utilitzar-lo de la millor manera possible. Si comptem totes les residències secundàries, els habitatges buits després de la crisi del 2009, a Catalunya i Espanya la xifra d’habitatges per mil habitants és la més alta d’Europa. Sembla que el més lògic és pensar com utilitzem de la millor manera aquest parc que ja tenim.

Si tenim molts habitatges, i per tant no és una qüestió quantitativa, quin és el problema? Doncs l’evolució dels preus dels habitatges que s’han distanciat progressivament dels salaris i de les rendes familiars. Hi ha un punt de ruptura l’any 87. Fins llavors les corbes de l’evolució dels salaris i de l’evolució dels preus dels habitatges seguien la mateixa pauta. Van creixent, però creixien igual. A partir de l’any 87, s’inicia la fase prèvia als JJOO que comporta una fortíssima inflexió dels preus dels habitatges. L’any 88-89 creixien un 35 o 45 % anual, però els salaris no. I es va obrir una bretxa que es va fer encara més gran durant la bombolla immobiliària.

Durant la bombolla, moltíssima gent va poder comprar habitatges, però el que es va produir va ser un increment brutal dels preus a partir del preu del sòl. I llavors, se’ns obre aquesta corba de l’evolució dels salaris d’una banda en relació amb el preu de l’habitatge, tant de compra com de lloguer. Per això, jo diria que la política de l’habitatge del segle XXI és una política de conciliar aquest diferencial entre la capacitat de pagament de les llars i el cost de l’habitatge, o sigui, és més un tema d’encaix de solvència de les famílies respecte als preus que no tant de volums de producció.

 

Compra i lloguer. Hi va haver una època en què per raons fiscals i per raons sociològiques el paper de l’habitatge com a mecanisme d’estalvi va estar sobreprotegit, i ara no, o no tant. Va per aquí la cosa?

L’habitatge de compra ha fet i encara fa, una funció de seguretat de futur. Durant la crisi que hem viscut de 2009 cap aquí, els menys afectats han estat la gent gran. Càritas ha detectat que als anys 80 pràcticament només es dedicaven a la gent gran i que ara, entre els seus usuaris les persones grans representen el 2 % o 3 %. Per què? Doncs perquè una part important de la gent gran té l’habitatge pagat. Bé perquè el va comprar, o perquè el tenia pagat o perquè tenia lloguers antics d’aquells protegits. A més, aquesta circumstància ha permès que hagin pogut allotjar a casa seva altres familiars que han perdut l’habitatge. La gent de més de 65 anys propietària del seu habitatge ha pogut fer una funció de cobertura de la crisi a més d’estar ells coberts.

De cara al futur, ara no estem posant l’habitatge de compra en el lloc central de la política d’habitatge perquè no podem. La gent que està buscant un habitatge ara, no el pot comprar. Perquè hi ha molta precarietat laboral i perquè el sistema financer va quedar escarmentat de l’excés de crèdit. Per tant és molt difícil que en aquests moments, sobretot la gent jove, però també el que se separa o la persona gran que té uns recursos escassos, es pugui plantejar la compra. D’aquí que ens hàgim girat cap al lloguer.

Això ha tingut un efecte tremend perquè no estàvem acostumats al lloguer. N’havíem tingut; en els anys 60 i 70 Barcelona era de lloguer, però el parc de lloguer de Barcelona es va anar difuminant, ja que els propietaris de les finques les van anar venent als seus inquilins.

Aquesta circumstància ha comportat, encara que els del Sindicat de Llogateres sempre m’ho discuteixen, que s’hagin tensat els preus. Hem tingut un gir cap a la demanda de lloguer i una clara falta d’oferta suficient, perquè el parc no estava pensat per a això ni teníem un sector productor d’habitatges de lloguer.

No comparteixo l’opinió del Sindicat de Llogateres que estem davant d’un moviment essencialment especulatiu. És un problema de col·lisió entre aquesta demanda que ha aparegut sobtadament d’una forma extraordinària i una clara insuficiència de l’oferta per satisfer-la, i això, lògicament ha fet créixer els preus. D’altra banda, en tots els altres moments de crisi durant el segle XX la política d’habitatge va ser una política anticíclica, consistent a injectar diner públic quan el cicle baixa perquè hem de fer habitatge protegit, primer, perquè la maquinària productiva no pari, i segon, perquè l’habitatge protegit faci aquesta funció d’amortidor. Lamentablement, això durant la crisi del 2009 no ha passat, és la primera vegada que no s’ha estimulat la construcció ni d’habitatge protegit ni d’habitatge lliure.

 

Hauria estat necessari un pla Zapatero per a l’habitatge?

Sens dubte. Les corbes dels visats d’arquitectes cauen fins a terra. Mires la corba des dels anys 50 fins ara i és la primera vegada que passa. Això no passava mai perquè sempre apareixia la protecció oficial de compra o de lloguer com a amortidor de la crisi. Aquesta vegada hi va haver una relaxació total per part del Govern de l’Estat el 2011. El govern del PP va considerar que no feia falta fer política d’habitatge.

 

El món del lloguer topa immediatament amb el problema del finançament. Quan fas habitatge destinat a la venda, és el comprador qui s’endeuta, però quan construeixes per a llogar, algú ha d’aportar el capital que queda immobilitzat. Cal, en definitiva un sector privat que aporti aquest capital?

És evident que hi ha una clara resistència a finançar el lloguer. En altres països hi ha un cert costum de finançar el lloguer